Sizning uyingiz shartnomadan voz kechishning 10 yo'li (va qanday qilib oldini olish mumkin)

Barcha ko'chmas mulk agentlari o'z mijozlariga sotish shartnomasi buzilgani haqida yomon xabar berishdan nafratlanadigan bitta telefon qo'ng'irog'i.

Uy sotib olish va sotish - bu hissiyotli rollarda. Ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassislar sifatida, biz taklifni stolga kelganda, sizning hayajoningiz bilan bo'lishamiz va tomonlar sotib olish shartlari to'g'risida kelishib olsalar, bundan ham ko'proq xursand bo'lamiz.

Ammo, tajribadan ma'lumki, ish shu bilan tugamaydi. Esda tutingki, uy -joy shartnoma asosida tuzilgan bo'lsa, bu savdo yopiladi degani emas. Mulkiy bitimning buzilishi va yonib ketishiga olib kelishi uchun, eskro ochilish bilan haqiqiy yopilish kuni o'rtasida hamma narsa bo'lishi mumkin. Faoliyatimiz davomida biz yo'lning barcha to'siqlarini ko'rdik. Mashina uyning oldidan o'tib ketganda, bir muhim voqea yuz berdi. Biz sotuvchilarga yordam bera oldik va bugun ular burgut tog'i ko'li yaqinidagi yangi orzular uyida yashaydilar.

Uy sotishning ko'p qismi yopiladi. Muvaffaqiyatsiz sotuvlar darajasi 2016 yilda 3,9 foizni tashkil etdi, bu juda kichik raqam. Ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassisning to'g'ri ko'rsatmasi bilan sizning uyingizni sotish yopiladi. Bu shartnoma buzilgan taqdirda siz tayyor bo'lmasligingizni anglatmaydi. Keling, shartnoma bo'yicha uylar yopilmasligining umumiy sabablarini ko'rib chiqaylik va buning oldini olish uchun nima qilish kerak.

Xaridorni moliyalashtirish tushadi

Bu bitim yopilmasligining eng keng tarqalgan sababi. Rieltorlar milliy assotsiatsiyasi (NAR) 2018 yilgi uy xaridorlari va sotuvchilarining avlod tendentsiyalari hisobotida uy sotib oluvchilarning 88 foizi o'z uylarini moliyalashtirgan. Ehtimol, sizning xaridoringiz moliyalashtirishni qidiradi va uni shartnomada kutilmagan holga aylantiradi.

Nima uchun xaridorlar moliyalashtirishni ta'minlay olmasliklariga kelsak, buning bir qancha sabablari bor. Bularga quyidagilar kiradi, lekin ular bilan cheklanmaydi:

• Xaridorning ish joyi o'zgaradi
• Xaridor kutilmagan sog'liq muammosi kabi shaxsiy qiyinchiliklarga duch keladi
• Xaridor turmush o'rtog'idan ajralib turadi
• Salbiy kredit muammosi
• Xaridor ko'proq qarz oladi
• Kreditorlar uchun ko'rsatmalar o'zgaradi

Oldindan tasdiqlash xati-bu xaridorga uy sotib olish huquqiga ega ekanligini ko'rsatishning eng yaxshi usuli, lekin bu ularning kreditga roziligini kafolatlamaydi.

Nima qilish kerak:Bunday vaziyatda yuk xaridor zimmasiga tushadi. Oldindan tasdiqlash xati yoki mablag 'isbotini qidiring, lekin uni toshbo'ron qilib olmang.

Aqlli ipoteka krediti bo'yicha ofitserlar va xaridor ko'chmas mulk agentlari xaridorga uy-joy shartnoma tuzilgan paytda kredit reytingi va qarz-daromad nisbati ta'sir qiladigan muhim xaridlarni qilmaslikni maslahat berishadi. Afsuski, hamma xaridor ham bu maslahatga quloq solmaydi va hayajonlanib, yangi mebelni sotib olishga yoki yangi mashina sotib olishga shoshilmaydi.

Bu umidsizlikka uchraydi, lekin sizning eng yaxshi garovingiz - uyingizni yana bozorda faollashtirish.

Uyni tekshirishning kutilmagan holati muvaffaqiyatsiz tugadi

Sotib olish shartnomalarining aksariyati uyni tekshirish bo'yicha favqulodda holatlarni o'z ichiga oladi. Bu uy tekshiruvi uyning yaxshi holatda ekanligini tekshirish uchun yuqoridan pastgacha ko'rib chiqadi. Hatto yangi uylarda ham muammolar bor.

Xaridorlar shartnomani o'zgartirish uchun uyni tekshirish hisobotidan foydalanishlari mumkin. Bu yopilishidan oldin ta'mirlashni talab qilish yoki nuqsonlarni tuzatish uchun kredit so'rashni o'z ichiga oladi. Ba'zida xaridorlar asossiz ta'mirlash yoki kredit so'rovlarini qilishadi. Ko'chmas mulk agenti nima maqbul va nimadan ustun ekanligini tushunadi.

Agar sotuvchi va xaridor tuzatishlarga rozi bo'lmasa, kutilayotgan sotuv bekor qilinishi mumkin. Agar sotuvchi ta'mirlashga rozi bo'lsa va uni o'z vaqtida bajarmasa, shartnoma ham bekor qilinishi mumkin.

Eslatma: Ipoteka kreditorining bahosi yopilishidan oldin uyni kichik ta'mirlashni talab qilishi mumkin.

Nima qilish kerak:Agar sizda tajribali ko'chmas mulk mutaxassisi ikkita sababga ko'ra bo'lsa, sizning uyingiz kutilmagan vaziyatni yo'qotmasligi kerak:

• Sotuvga ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan muammolarni topish uchun ular sizning uyingizni diqqat bilan ko'rib chiqishlari kerak
• Ular o'tkazib yuborilgan har qanday muammolarni aniqlash uchun sizga uyning professional ko'rigidan o'tishni tavsiya qilishlari kerak

Ro'yxatga olishdan oldingi tekshiruv sizga ro'yxatga olish narxini o'zgartirish yoki zarur ta'mirlash ishlarini bajarish uchun vaqt beradi. Xaridorning uy tekshiruvi hech qanday kutilmagan hodisalarni ko'rsatishi kerak.

Agar siz ta'mirlashga rozi bo'lsangiz, belgilangan sanada tugatganingizga ishonch hosil qiling. Sizning ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassisingiz zarur ishlarni bajarish uchun pudratchilar ro'yxatini taklif qilishi mumkin.

Xaridorning uydagi kutilmagan holati

Bu kutilmagan holat, xaridor sizning uyingizni sotib olishdan oldin hozirgi uyini sotishi kerakligini bildiradi. Agar ularning hozirgi uyi ma'lum vaqt ichida sotilmasa, ular taklifni tortib olishlari mumkin. Qabul qiluvchilar ikkita ipoteka to'lovini to'lashga qodir bo'lmaganda yoki sizning uyingizga dastlabki to'lov uchun o'z mablag'iga muhtoj bo'lsalar, bu kutilmagan hodisadan foydalanadilar. Bu uy -joy sotish bilan bog'liq shartnomalar uzoq muddat kutish xavfi ostida qoladi.

Uy sotishning kutilmagan holati domino effektini o'rnatadi. Barcha uylar ko'chmas mulk bo'yicha to'g'ri ko'rsatma bilan sotilishi mumkin bo'lsa -da, ba'zilari boshqalarga qaraganda ko'proq vaqt talab etadi.

Nima qilish kerak:Agar sizga uy sotish bo'yicha taklif tushsa, ko'chmas mulk agentingiz bilan gaplashing. Siz xaridor uy -joy sotishda qaerda ekanligini bilishni xohlashingiz mumkin. Ular buni hali ro'yxatga olishmaganmi? Yopish kutilmoqda? Agar siz sotib olish shartnomasida kutilmagan hodisani qabul qilmoqchi bo'lsangiz, lekin bu nimani anglatishini yaxshi bilishni xohlasangiz, bu sizning qaroringiz. Bilingki, sizning uyingiz uzoq vaqt turishi mumkin va shartnomadan chiqish xavfi yuqori.

Variantlardan biri "zarba berish" bandidir. Sotuvchilar, agar boshqa xaridor uyni kutilmagan holda sotib olishni xohlasa, shartli xaridorni bekor qilish huquqini saqlab qoladi. Ushbu qoida sizga potentsial xaridorlar o'z uylarini sotishni tugatganda, mol -mulkni faol ravishda sotishga imkon beradi.

Kam baho

Sizning mulkingiz uchun savdolashish hayajonli, lekin bir nechta takliflar xavf ostida. Agar savdo -sotiq urushi uy narxidan yuqori narxni ko'tarsa, qarz beruvchining baholash hisoboti bilan bog'liq muammolar bo'lishi mumkin. Ipoteka kreditorlari uyni taxmin qilingan miqdordan ortiq mablag 'bilan ta'minlamaydilar. Shunday qilib, ular o'zlarini yomon investitsiyalardan himoya qiladilar.

Nima qilish kerak:Bu stsenariyda, agar kreditorning bahosi sotib olish narxiga to'g'ri kelmasa, birinchi qadam bu ikki summa o'rtasidagi narx farqini ko'rib chiqishdir. Agar farq kichik bo'lsa, xaridor pulni to'lash orqali farqni to'ldirishni tanlashi mumkin yoki sotuvchi bilan bahoning miqdori to'g'risida kelishib olish uchun qayta muzokara o'tkazishga harakat qilishi mumkin. Agar siz bu kelishilgan narxni qabul qilsangiz, bu sizga bog'liq.

Bu variantlar o'rniga, ayniqsa, agar dollar bir necha mingdan oshsa, xaridor boshqa sotuvchidan ikkinchi baho berishni va o'z hisobotini ipoteka kreditoriga topshirishni tanlashi mumkin. Ular sotish narxini qo'llab -quvvatlaydigan o'xshash sotuvlar bilan norozilik bildirishlari mumkin.

Agar uyni to'g'ri baholay olmasligidan xavotirlanayotgan bo'lsangiz, baholovchi va anderrayterni taqdim etish uchun uy ma'lumotnomasi bilan tayyor bo'ling. Bularga aniq ko'rinmaydigan, lekin uyning qiymatiga yangi tom yoki yaqinda qilingan ta'mirlash kabi qo'shimchalar kiradi.

Sarlavha masalalari

Sarlavha bilan bog'liq muammo, agar uni hal qilib bo'lmaydigan bo'lsa, sotib olish shartnomasini to'xtatadi yoki o'ldiradi. Xaridorning qarz beruvchisi mulk bo'yicha to'lanmagan qarzlar yoki to'lanmagan moliyaviy majburiyatlar yo'qligini tekshiradi. Kreditorlar bu huquqlar bekor qilinmaguncha kredit bermaydilar.

Oddiy garovlar to'lanmagan mulk solig'i va tibbiy qarz kabi boshqa qarzlar uchun. Vasiyatnoma yoki ajrashgan turmush o'rtog'i orqali huquqlar bilan bog'liq muammolar bo'lishi mumkin. Ehtimol, cheklovlar sizning mulkingizdan foydalanishni cheklaydi. Bu yuklamalar olib tashlanmaguncha, sotish davom etmaydi.

Nima qilish kerak:Keyingi qadamlar muammoga bog'liq. Agar sizda uchinchi shaxs bo'lsa, sotuvni o'sha tomon bilan hal qilishingiz kerak bo'ladi. Vorislik masalalari, advokat bilan maslahatlashishni va sud ishi bilan shug'ullanishni anglatishi mumkin.

Agar siz sobiq turmush o'rtog'ingiz yoki oila a'zolaringizning xatti-harakatlarini bilsangiz, ro'yxatga olishdan oldin sotishni muhokama qiling. Har qanday shartnomani hujjatlashtiring, yaxshisi huquqshunos bilan.

To'lanmagan mulk solig'i

Mulkni tekshirish paytida siz uyingizga to'lanmagan mol -mulk solig'i yoki boshqa qarzlarni topishingiz mumkin. Bu to'lanmagan mulk solig'i uyning oldingi egasidan kelib chiqishi mumkin.

Mol -mulk solig'i garovi soliq to'lanmaguncha mulkni sotish yoki qayta moliyalashtirishga to'sqinlik qiladi. Texas "soliq hujjati" shtati hisoblanadi, bu shtatga soliqni yig'ish uchun mulkni sotishga ruxsat beradi. Dastlabki soliq hujjatlari sotish jarayoni 1-2 yil davom etadi va olti oylik muddat bor, u erda mulkdor mulkni sotib olishi mumkin.

Nima qilish kerak:Mulkni birinchi marta sotib olayotganda, sizga yopilishidan oldin yakuniy huquq hujjati taqdim etilishi kerak edi. Umid qilamizki, siz sarlavha hisobotini diqqat bilan ko'rib chiqdingiz. Mulk egalari zanjiriga va mulkka bo'lgan har qanday da'volar yoki qarzlarga qarang. Ideal holda, siz yopishdan oldin ma'lum bo'lgan muammolarni hal qilishingiz kerak edi. Agar sizga yakuniy huquq hujjati berilmagan bo'lsa, siz uy -joy sotish bilan shug'ullanadigan mutaxassislarga nisbatan qonuniy choralar ko'rishga haqlisiz.

Sarlavhani qidirish befoyda emas, ayniqsa garov garovi siz ushbu mulk yopilgandan keyin undirilsa. Mulkni sug'urta qilish sizning mol -mulkingizni eski soliq garovidan himoya qilishga yordam beradi. Agar soliq kafolati paydo bo'lsa, sug'urta sizning xarajatlaringiz va yig'imlaringizni to'laydi. Agar siz uyni garovga qo'ygan bo'lsangiz, qarz beruvchingiz sug'urta polisini sotib olishni talab qilishi mumkin.

Mulkni sug'urtalashsiz, bitta variant - oldingi egasining to'lanmagan soliqlarini to'lash va to'lanmagan hisob uchun sobiq egasiga nisbatan qonuniy choralar ko'rish. Siz hukumatga soliq to'lash uchun uyni olishga ruxsat berishingiz mumkin, yoki siz to'langan soliqni to'lash uchun uyni sotishingiz kerak bo'ladi.

So'rov bahslari

Ko'chmas mulkni tekshirish odatda ishonchli, lekin bu har doim ham to'g'ri emas. Ba'zida turli chegaralarni ko'rsatadigan turli xil so'rovlar o'tkaziladi. Bu boshqa tomonga sizning mulkingizning bir qismiga egalik huquqini talab qilishga imkon beradi. Bu erdan foydalanish va rayonlashtirish, to'siqlar va chegara chiziqlari yoki resurslarga bo'lgan huquqlar bilan bog'liq muammolarni keltirib chiqarishi mumkin.

Nima qilish kerak:qonuniy hujjatlardagi mulkning barcha tavsiflari mulkni tekshirish zarurligini kamaytirish uchun iloji boricha aniq bo'lishi kerak. Agar sizning uyingiz ko'p yillar davomida o'rganilmagan bo'lsa yoki taniqli domen ta'sir qilmagan bo'lsa, ro'yxatga olishdan oldin yangi mulkni o'rganishni o'ylab ko'ring.

Mulkni sug'urtalash mulkni yangi so'rovnomaga ega bo'lishini talab qiladi. Agar siz yangi so'rovnoma topshirmagan bo'lsangiz, u sizga huquqiy nizoda yordam bermaydi.

Mulk chegaralarini o'rganish uchun boshqa sotuvchidan boshqa professional tadqiqotchini yollang. Bu turli xil hisobotlarda noaniqliklarni hal qilishga yordam beradi.

Mojaro yuzaga kelganda, sizning eng yaxshi yo'lingiz - ko'chmas mulk bo'yicha advokat bilan maslahatlashish. Ular muammoning ildizi va mahalliy qonunlar sizning talabingizga qanday ta'sir qilishini bilib oladi. Mulkni tekshirish bo'yicha nizolarni hal qilish, ba'zida zararni qoplashni talab qiladi.

Ko'chmas mulk shartnomasi/ipoteka bo'yicha firibgarlik

CoreLogic, ipoteka firibgarligi xavfi o'tgan yilga nisbatan 12,4 foizdan oshganini aniqladi. Bu 109 ta murojaatning 1tasini tashkil etdi. Bu yagona xavf emas: firibgar uyga egalik qilish uchun kimningdir kimligini o'g'irlab olganida sodir bo'ladi. Bu soxta rassomlar orqaga o'girilib, mulkni sotadilar.

Nima qilish kerak:Ko'chmas mulk jarayonidagi ko'plab qadamlar va qoidalar firibgarlikni oldini olish va oldini olish uchun mo'ljallangan. Shunga qaramay, hech narsa befarq emas. Noxush belgilar har doim tizimdan foydalanish yo'llarini izlaydilar.

Qonunbuzarliklar sodir etilgan taqdirda, ogohlantirish belgilaridan ehtiyot bo'ling: garovga qo'yilganlik, kommunal to'lovlar to'lanmaganligi va soliq hisobini olmaslik. Firibgarlar ko'pincha bo'sh uylarni, masalan, dam olish uylari yoki yaqinda vafot etgan egalari bo'lgan uylarni tortib olishni afzal ko'rishadi. Pochtani asosiy yashash joyingizga yo'naltiring. Tashqi ko'rinishini yaxshi sharoitda ushlab turish uchun hamma narsani qiling va bo'sh turgan mulkka muntazam tashrif buyuring. Derazalar va qulflarni tekshiring.

Shartnoma tuzilgan paytda sizning uyingizga egalik qilish huquqiga ega bo'lgan boshqa birovni kashf qilish stress va tashvish tug'diradi. Sizning birinchi qadamingiz huquqni muhofaza qilish organlariga murojaat qilish va ko'chmas mulk bo'yicha advokatni olishdir. Egasi ekanligingizni tasdiqlovchi barcha hujjatlarni to'plang: asl hujjat, ipoteka hujjatlari va sug'urta polislari. Soxta da'voni tozalash uchun vaqt kerak bo'ladi, lekin ko'chmas mulk bo'yicha advokat yordam beradi.

Ipoteka firibgarligi uchun bitim tuziladi. Siz bu xaridorlar bilan ishlashni xohlamaysiz. Ko'chmas mulk bo'yicha mutaxassis qonunga muvofiq bitim jarayonini kuzatmoqchi bo'lgan malakali xaridorlarni topishga yordam beradi.

Xaridor o'z fikrini o'zgartiradi

Xaridorning pushaymonligi haqiqiydir. Ba'zan, ular o'z takliflarini bildirgandan so'ng, o'z fikrlarini o'zgartiradilar. Ba'zida xaridorlar taklifni bekor qilish uchun kutilmagan vaziyat yoki boshqa bo'shliqni ishlatishadi. Shartnoma kutilmagan holat uchun bekor qilinganida, ular o'z pullarini qaytarib oladilar.

Nima qilish kerak:xaridorning oyoqlari sovuq bo'lib qolishi asabiylashadi. Yo'qotishlaringizni kamaytiring va sizning ro'yxatingiz bo'yicha mutaxassis sizning uyingizga chinakam qiziqqan to'g'ri xaridorni topishga qaytishiga ruxsat bering.

Noto'g'ri ko'chmas mulk agentini yollash

Kutilayotgan sotuvlar sabablari tendentsiyasini sezdingizmi? Bu ko'pincha nazorat bilan bog'liq. Tranzaktsiya jarayonida bir nuqtada to'p tashlandi.

Uyingizni noto'g'ri odam bilan ro'yxatga olish - bu muammolarning boshlanishi. Ko'p tajribasiz yoki professional bo'lmagan ko'chmas mulk agentlari o'z mijozlari uchun sotib olish shartnomasini tuzadilar, lekin bu hech qachon uy sotilishiga kafolat bermaydi. Noto'g'ri odam bu jarayonni asabiylashtiradi.

Tajribali ko'chmas mulk agenti sizning uy -joyingizni sotish shartnomasiz qolmasligi uchun hamma narsani qiladi. Yakunlash sana yaqinlashganda, siz ulardan eshitishni davom ettirasiz. Ular belgilangan muddatlar va hujjatlar bilan shug'ullanadilar. Ular asosiy qoidalarni o'qiydilar va nozik nashrni qayerda tekshirish kerakligini biladilar. Ularning sizga maslahatlari sanoat bilimlari bilan tasdiqlangan.

Nima qilish kerak:intervyu berishga va ko'chmas mulk agentini yollashga shoshilmang. Yo'llanma so'rang, ularning rekordini ko'ring va ular qanday ishlashini bilib oling.

Chicotskiy ko'chmas mulk guruhi yopilishdagi to'siqlarga kelganda hammasini ko'rgan. Bizning ko'chmas mulk bo'yicha xizmatlarimiz sizning uyingiz uchun eng yaxshi shartnomani kafolatlamaydi. Biz har qadamda siz bilan bo'lamiz. Umid qilamizki, sizning birinchi imzolangan shartnomangiz yagona shartnoma, lekin agar biror narsa noto'g'ri ketsa, biz sizni qo'llab -quvvatlaymiz va shu yo'lda yo'l ko'rsatamiz.